De verkiezingen zitten erop en het kan je niet ontgaan zijn dat de woningmarkt een belangrijk, zo niet hét belangrijkste discussiepunt was tijdens de debatten. In de afgelopen jaren zijn er immers veel te weinig nieuwe woningen gebouwd terwijl de vraag steeds verder groeit. Starters hebben grote moeite om voor een woning in aanmerking te komen, zowel huur als koop. En dan de stikstofproblematiek die vaak maar moeilijk te begrijpen is. Nu maar hopen dat er spoedig een kabinet gevormd wordt. De woningmarkt kan immers niet wachten op duidelijkheid en een positieve impuls om het woningtekort op te lossen…
Hoe ervaren wij de woningmarkt in de praktijk?
Na een onzeker en evenwichtig 2022 is binnen ons kantoor het ‘opbieden’ in 2023 weer helemaal terug. Ondanks de flink hogere hypotheekrente, die ten opzichte van 2021 meer dan 4 keer zo hoog is. Het heeft alles te maken met de woningschaarste die ervoor zorgt dat er vaak meer kopers voor één woning zijn. En niet alleen in het ‘starterssegment’, ook in het midden- én hogere segment is het bijna weer gebruikelijk om een inschrijving te organiseren. Hierdoor zien we in 2023 ook weer een licht-stijgende lijn in de woningwaardes.
Alles valt of staat met verkoopstrategie en prijsstelling van de woningen. We zien dat meer dan 75% van ons aanbod binnen 2 weken voor minimaal de vraagprijs of hoger wordt verkocht. Als NVM-kantoor zijn we sinds 1 januari verplicht om een online biedlogboek bij te houden. Dit heeft als doelstelling om het verkoopproces transparanter te maken. Nadat een woning definitief is verkocht, kunnen alle belanghebbenden inzien wat er door verschillende partijen geboden is. Een verkoop is daarmee niet meer terug te draaien, maar men krijgt wel meer inzicht in de markt.
Vanaf 1 januari staan er een aantal belangrijke veranderingen in de woningmarkt te wachten. Sinds 2021 kennen we al het nieuwe energielabel waarbij een inspecteur de woning ter plaatse beoordeelt. Dit nieuwe label geeft kopers duidelijkheid over de duurzaamheid van huizen. In tijden waarin de energielasten een serieuze kostenpost kan zijn, wordt hier door kopers steeds kritischer naar gekeken.
Vanaf 2024 wordt door hypotheekverstrekkers het energielabel toegevoegd aan de factoren die de maximale hypotheek bepalen. Als je een huis koopt met een lager energielabel, kun je daardoor minder lenen dan voor een zeer energiezuinig huis. Het energielabel wordt dus steeds belangrijker, zowel voor verkopers als voor kopers. Verduurzaming zorgt niet alleen voor lagere energielasten, maar geeft in het nieuwe jaar ook een positieve waarde-ontwikkeling van de woning. Ben je bereid om een nieuwe woning verder te verduurzamen, dan mag je tot maximaal 106% (in plaats van 100%) van de waarde van je woning lenen (de waarde na verbouwing en verduurzaming).
Waar wij als makelaarskantoor vrolijk van worden zijn de maatregelen om starters een betere positie in de woningmarkt te geven. Ten eerste wordt de NHG-grens met € 30.000,- opgetrokken naar € 435.000,-. En ook hier geldt weer: heb je verduurzamingsplannen, dan ligt de NHG-grens een stuk hoger, namelijk op € 461.100,-. Nationale Hypotheek Garantie geeft een stukje zekerheid voor het geval je (onder bepaalde voorwaarden) de hypotheek niet meer kunt betalen en er sprake is van een restschuld. Het biedt een financieel vangnet. En bijkomend voordeel is dat je rentekorting krijgt omdat NHG ook voor de geldverstrekker zekerheid biedt.
Ten tweede gaat de startersvrijstelling aanzienlijk omhoog. De grondslag van de overdrachtsbelasting wanneer je er zelf gaat wonen bedraagt 2%. In 2023 betalen huizenkopers tussen 18 en 35 jaar géén overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 440.000,-. Kopers moeten wel voldoen aan voorwaarden, bijvoorbeeld dat ze er zelf gaan wonen en dat je niet eerder van deze regeling gebruik hebt gemaakt. Het maakt overigens niet uit of dat je al eerder een koopwoning hebt gekocht. Ter info: koop je een woning als belegging, bijvoorbeeld om te verhuren, dan betaal je maar liefst 10,4% overdrachtsbelasting.
Vanaf 1 januari gaat de grens van de startersvrijstelling flink omhoog, namelijk naar € 510.000,-. Kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling, dan kan het maar zo meer dan € 10.000,- aan kosten koper schelen. Let op: De transportdatum is bepalend. Je kunt dus al in 2023 een woning binnen de woningwaardegrens kopen om voor de startersvrijstelling in aanmerking te komen wanneer het notarieel transport in 2024 valt.
Kortom, de woningmarkt is voortdurend in beweging. Als makelaarskantoor moet je daarop kunnen anticiperen. Bij courante woningen moet je de capaciteit hebben om alle bezichtigingen aan te kunnen. Bij minder courante woningen is het van belang dat je creatief en betrokken blijft. Ons kantoor bestaat uit een jong en enthousiast team met jarenlange ervaring in de makelaardij. Met 3 gecertificeerde makelaars en een ‘duizendpoot’ als officemanager kunnen wij onze klanten bedienen met een vakkundige en betrouwbare dienstverlening waar men van op aan kunt. Geen mooie praatjes met torenhoge verkoopprijzen maar een onderbouwd en gedegen advies in het belang van de klant. Wat dat betreft kunnen we mooie verkoopcijfers overleggen en geven onze klanten ons gemiddeld een 9,4 voor onze dienstverlening (reviews kun je lezen op onze website remkostevens.nl of funda.nl). Tevens zijn wij trots op dat we aangesloten zijn bij de NVM, de grootste en bekendste makelaarsvereniging van Nederland die onlangs het predicaat ‘Koninklijk’ heeft ontvangen.
November zorgt al weken voor veel nattigheid, maar ook voor mooie herfstkleuren in de natuur. Desondanks draait de woningmarkt op volle toeren door en blijven woningzoekers zich bij ons melden. Wat dat betreft trekt de woningmarkt zich niets aan van het gure najaarsweer.
Benieuwd wat jou verkoopkansen zijn? Maak dan eens een afspraak voor een gratis waardebepaling van je woning. Eén van onze makelaars komt graag vrijblijvend bij jou thuis langs voor een reëel en onderbouwd verkoopadvies. Zitten wij binnenkort ook bij jou (warm) aan tafel?
“WIJ VERKOPEN HUIZEN ÉN EMOTIE”
Met ondernemende groet,
Remko Stevens
NVM Makelaar & Register Taxateur
