ANDELSTRozenstraat 13

ANDELST
Rozenstraat 13

Aan één van de leukste straten van Andelst gelegen, gemoderniseerde en comfortabele WOONBOERDERIJ (1920) met diverse in landelijke stijl gebouwde bijgebouwen waaronder een DUBBELE GARAGE met zolder in de kap, 3 schuren waaronder een fietsenstalling en een aangebouwde hobbykas.

Deze karaktervolle gezinswoning heeft tal van grote pluspunten waaronder een ruimtelijke living met hoog (spots)plafond, robuuste gebinten (houten balken), dubbele deuren naar zonnig terras en een gezellige zithoek bij een openhaard. De keuken is stijlvol uitgevoerd met o.a. een dik werkblad van natuursteen (composiet), houten fronten en bovengemiddeld veel inbouwapparatuur. De begane grond is tevens grotendeels v.v. vloerverwarming. Boven de kelder is speels een opkamer gelegen. Verder vinden we op de begane grond een (ouder)slaapkamer, een luxe, zeer complete en trendy badkamer en een royale hal/entree met vide en authentieke trapopgang. Op de verdieping zijn nog 3 volwaardige slaapkamers (waarvan 2 met dakkapel), diverse praktische (kast)ruimtes en een 2e badkamer te vinden.
In totaal telt de woning ca. 229m2 woonoppervlak (excl. kelder) en 845m3 inhoud.

Deze vrijstaande woonboerderij staat op een aantrekkelijk, rechthoekig perceel van 1.115m2 (!) groot waarbij de woning gunstig op de kavel staat. De meeste tuin ligt aan de zonzijde, namelijk het zuid/westen. Er zijn meerdere terrassen aangelegd en het grasveld leent zich goed voor meerdere speeltoestellen. Aan de rechterzijde van het perceel is een diepe oprit (met elektrisch bedienbare poort) aangelegd tot aan de dubbele garage waar je 2 auto’s naast elkaar kunt parkeren. De garage is 6m lang en 7,5m breed, heeft dubbele ‘toogdeuren’, is v.v. verwarming en heeft een zolderverdieping onder de pannengedekte kap. Naast de garage zijn 3 vergelijkbare houten schuren aangebouwd (eveneens met zolder) van ieder 8m2 groot. Vanuit de meest linkse schuur is er een doorloop naar de hobbykas van 6m2 groot. De ruimtelijke opzet van het perceel alsmede de autoluwe Rozenstraat geven het geheel een prettig en rustig woonklimaat.

Quote van de makelaar: “Dit is een parel in het vrijstaande segment. Géén recht-toe-recht-aan nieuwbouw, maar een karaktervolle woonboerderij met veel leefruimte en comfort die bovendien grondig en trendy is gemoderniseerd naar de huidige maatstaven. Ben je op zoek naar sfeer, rust en ruimte, dan zou dit maar zo die droomwoning kunnen zijn waar je naar op zoek bent”.

WOONBOERDERIJ
De uitstraling van de woning laat niets aan de verbeelding over. Deze wit gepleisterde woonboerderij met keramische dakpannen is omstreeks 1920 gebouwd. Zowel aan de buiten- als binnenzijde ademt de woning sfeer en karakter, iets wat ook deze woning uniek maakt in het segment. Geen enkele woonboerderij is immers hetzelfde, zeker niet wanneer ze ook nog eens zijn gemoderniseerd. Bovendien is het altijd maar weer de vraag wat er van de authentieke details bewaard is gebleven.

We kunnen je gerust stellen. Wanneer je éénmaal binnen bent, wordt al snel duidelijk dat deze woning in stijl is verbouwd met behoud van de authentieke sfeer van vroeger. Hoge (witgestucte) plafonds, prachtige houten gebinten met pen-en-gat-verbindingen, roedeverdelingen in de ramen, een gezellige opkamer boven de toogkelder en de hal/entree met vide waarbij de brede, eikenhouten trapgang met zwartstalen spijlen meteen in het oog springt. Kortom, dit is een huis waar je al snel verliefd op kunt worden!

LIVING
Maar liefst 60m2 leefruimte met een plafondhoogte van 3,25 meter maken de woonkamer een echte ‘living’. De speelse indeling met o.a. eikenhouten staanders (gebinten) bieden de mogelijkheid om meerdere, gezellige zithoeken te creëren. Bij de openslaande tuindeuren kijk je prettig de tuin in en heb je veel lichtinval. Bij de schouw kun je knus van het openhaardvuur genieten. Heb je altijd al een pompeuze hoekbank en een lange eettafel gewild? Hier hoef je niet op de maten te letten.
De wanden en plafonds zijn strak gestuct waarbij inbouwspots voor de sfeerverlichting zorgen. Vloerverwarming geeft een comfortabele warmte waardoor het er altijd behaaglijk voelt.

TRENDY EILANDKEUKEN
De keuken heeft een open karakter naar de living, maar heeft toch ook weer een geheel eigen beleving. Dit komt mede door de smaakvolle keuzes die zijn gemaakt voor onder meer de speelse indeling met een kookeiland. Het dikke aanrechtblad van composiet geeft de keuken een robuuste uitstraling. De eikenhouten fronten zorgen voor een warme uitstraling en passen naadloos in de stijl van het huis. De keuken is luxer dan de gemiddelde keuken, mede doordat er flink wat apparatuur is ingebouwd. Hierbij moet je denken aan een vaatwasser, een koffiemachine, een heteluchtoven, een combi-oven/magnetron en 2 koelkasten. In het kookeiland is een kookplaat geplaatst welke uit 3 delen bestaat met o.a. een wokbrander en een grillplaat. De afzuiger is mooi ingestuct in het plafond. Hetzelfde geldt voor de aanwezige inbouwspots. Ook is er een quooker ingebouwd. De marmeren tegelvloer met vloerverwarming maakt de keuken geheel af.

Er is meer dan voldoende kastruimte, maar een bijkeuken is ook altijd erg prettig. Deze is aansluitend aan de keuken te vinden. Hier kun je de nodige voorraad kwijt, maar ook een vriezer en de wasmachine.

LEVENSLOOPBESTENDIG
Een woning die alle voorzieningen zoals een slaapkamer en badkamer op de begane grond heeft, noemen we levensloopbestendig. Dit is zo’n woning waarbij je drempelloos kunt slapen en naar de badkamer en toilet kunt. Tussen de woonkamer en de slaapkamer zit een tussenhal, waardoor er ook geen directe connectie is met de leefruimtes.

De slaapkamer (of masterbedroom genoemd) ligt aan de achterzijde van de woning en kijkt uit op de achtertuin. Aan weerszijden van het raam zijn klassieke inbouwkasten gemaakt waar je je garderobe kwijt kunt. De kamer is 16m2 groot en biedt meer dan voldoende ruimte aan een groot 2-persoons bed.

BADKAMER 1
De badkamer op de begane grond is via voornoemde masterbedroom te bereiken (en-suite). Dit is nou zo’n badkamer die je vaak alleen maar in de showroom van een luxe badkamerspecialist ziet. Er is dankbaar gebruik gemaakt van de ruime opzet waarbij de authentieke stijl van de woning niet uit het oog is verloren. Direct bij binnenkomst valt het half-vrijstaande ligbad op pootjes direct op. Dit is erg creatief bedacht, zeker wanneer je ziet dat er achter de muur aan de ene kant een inloopdouche en aan de andere kant een toilet is gecreëerd. De inloopdouche is compleet met rainshower, handdouche, drainafvoer en een nisje in de muur ten behoeve van doucheflacons. Het toilet is eveneens trendy en modern gekozen en uiteraard vrijhangend gemonteerd. Er is een houten wasmeubel geplaatst met 2 hardstenen waskommen erop. Opvallend zijn de kranen uit de muur, net als in de douche. Het houten wasmeubel wordt compleet gemaakt met o.a. een bijbehorende kolomkast waar je veel toiletspullen kunt opbergen. Het afwerkingsniveau is exclusief met o.a. inbouwspots en beton ciré wandafwerking (minimaal tegelwerk). De industriële buisradiator (designradiator) is geniaal gekozen en maakt het tot een uniek geheel.

KELDER & OPKAMER
Waar je een authentieke woonboerderij al snel aan herkent zijn de kelder en de opkamer. De kelder was vroeger bedoeld om levensmiddelen zoals aardappels koel te bewaren. Deze woning heeft nog zo’n kelder waarbij het plafond als een gewelf halfrond afloopt. Hier leg je een fles wijn koel, ook wanneer het buiten warm is.

Doordat de kelder half onder de grond en half boven de grond is gelegen, is de kamer erboven middels enkele traptreden omhoog te bereiken. Dit noemen we de opkamer. Er is voor lange mensen nog steeds voldoende hoogte om de kamer functioneel te gebruiken. Het is dan ook een ideale kamer voor een werk- of studiehoek. Ook kun je er een speel- of gamekamer van maken.

1e VERDIEPING
Via de royale hal/entree met vide en comfortabele trapopgang komen we op de 1e verdieping terecht. Vanaf de overloop kijk je van bovenaf mooi de hal in die zich uitermate goed leent voor een sierlijke kroonluchter (in de vide).

De overloop geeft direct toegang tot de grootste slaapkamer van de woning die maar liefst 25m2 groot is. Elke tienerzoon of dochter zou deze kamer direct willen claimen. Daglicht valt naar binnen via het voorgevelraam en via de dakkapel. Achter de hoge knieschot is tevens verrassend veel opbergruimte te vinden.

Via een afsluitbare tussenhal c.q. overloop bereik je nog 2 slaapkamers en de 2e badkamer. Het betreffen 2 volwaardige slaapkamers waarbij de minst grote een dakkapel heeft. De andere kamer heeft dan weer een walk-in-closet waar je je garderobe kwijt kunt. Zo heeft elke kamer wel iets bijzonders.

BADKAMER 2
Vaak zien we bij vooroorlogse woningen dat de badkamer op de begane grond is gelegen. Dat is hier ook het geval, maar dan wel in combinatie met een 2e badkamer op de slaapverdieping. Dat mogen we gerust een luxe noemen. Een gezin met meerdere kinderen zal dit zeker kunnen waarderen. Deze 2e badkamer is niet zo exclusief als de 1e op de begane grond, maar is wel erg praktisch te noemen. De ruimte is ingedeeld met een douchecel, een wastafel en een 3e toilet. De badkamer is degelijk en neutraal betegeld. Een dakvenster zorgt voor de nodige lichtinval en de ideale ventilatiemogelijkheid.

TUIN RONDOM
Een tuin van meer dan 1.100m2 groot heeft wel wat vrijheid en ruimte te bieden. Zeker wanneer de woning gunstig op de kavel staat. De tuin is groen aangelegd met diverse bomen, struiken, een gazon en een zonnige terras op het zuiden. Dit terras grenst direct aan de dubbele tuindeuren van de living. De bestrating bestaat uit gebakken klinkers dat mooi aansluit bij het karakter van de woning. Het pad loopt vanaf de oprit door rondom de woning. De oprit is af te sluiten middels een dubbele, elektrisch bedienbare poort die is bevestigd aan 2 opgemetselde poeren. Aan de rechterzijde van het perceel, parallel aan de oprit, is een nieuwe haag aangeplant. Indien je meer privacy wenst te creëren, zou je hier eventueel een hogere haag of leilindes kunnen plaatsen. Er is een puls geslagen voor gratis grondwater (pomp zelf aan te schaffen).

DUBBELE GARAGE & SCHUREN
Aan het einde van de oprit staat de dubbele garage die in dezelfde stijl als de woning is gebouwd. Met witgepleisterde gevels en de pannengedekte kap vormt het mooi één geheel met de woning. De garage heeft een dubbele toegang voor auto’s waardoor je hier eenvoudig een oldtimer, een boot of een aanhanger naar binnen rijdt. Ook is de garage geschikt voor één of meerdere motoren. De garage is degelijk gebouwd en wordt verwarmd middels een gevelkachel. Verlichting is vakkundig in het plafond verwerkt.

Naast de garage zijn in totaal 3 even grote, houten schuren aangebouwd. Je zou de ene schuur kunnen gebruiken als fietsenstalling en de andere voor tuingereedschap en de grasmaaier. De 3e schuur geeft toegang tot de aangebouwde, glazen hobbykas. Hierin kun je zelf groenten verbouwen. En mocht je nog opslagruimte tekort komen: Zowel de schuren als de dubbele garage hebben een zolder waar je seizoensspullen kunt opbergen.

TOPLOCATIE
We mogen gerust stellen dat het hier een toplocatie betreft. Oftewel buitengebied 2.0 om het maar populair te noemen. De woning wordt omgeven door andere, vrijstaande woningen en landerijen. De Rozenstraat kent eigenlijk alleen maar bestemmingsverkeer waardoor het er autoluw te noemen is. De woning ligt in het buitengebied van Andelst en Herveld maar toch op een acceptabele afstand van alle wenselijke voorzieningen zoals een supermarkt, basisscholen, horeca en het dorpsplein. De vrije natuur van de uiterwaarden van de Waal kun je bijna voelen. Maar moet je voor je werk vaak de weg op, dan ben je ook binnen 5 autominuten op de snelweg (A15 en A50).

ANDELST / HERVELD
Andelst is eigenlijk één dorp met Herveld. Beide dorpen zijn centraal gelegen dorpen midden in de Gemeente Overbetuwe. Deze regio staat bekend om haar fruitteelt en de ligging tussen de Rijn en de Waal. Andelst en Herveld zijn gewild omdat het aan de ene kant het dorpse karakter herbergt, maar aan de andere kant centraal is gelegen t.o.v. belangrijke uitvalswegen waaronder de A15 en A50 (knooppunt Valburg). Steden als Wageningen, Arnhem en Nijmegen zijn daardoor in ca. 20 minuten aan te rijden. Tevens is treinstation Zetten/Andelst binnen handbereik.

Midden in het dorp (Herveld) vinden we aan het dorpsplein o.a. een grote Coöp supermarkt. Ook is er een (nieuw) dorpshuis (aan het dorpsplein) en worden er gedurende het gehele jaar diverse activiteiten georganiseerd. Wat dat betreft is het een levendig dorp met veel evenementen en verenigingen.

INDELING
Begane grond:
Hal/entree met stofzuigerkast, toilet, comfortabele trapopgang en vide
Living (woonkamer) met hoog plafond, dubbele terrasdeuren en gezellige zithoek bij schouw/openhaard
Open keuken v.v. kookeiland en alle wenselijke inbouwapparatuur
Bijkeuken met wasmachine-aansluiting
2e Hal (verbindingshal) met meterkast
Masterbedroom met dubbele garderobekast
Badkamer en-suite met 2-persoons wasmeubel, kolomkast, ligbad, inloopdouche en 2e toilet
Hal met toegang tot zowel kelder, opkamer als achtertuin.

1e Verdieping:
Overloop met vide
Slaapkamer 2 met dakkapel en knieschot kastruimte
Verlengde (afsluitbare) overloop met toegang tot:
Slaapkamer 3 met dakkapel
Slaapkamer 4 met doorloop naar walk-in-closet en CV-kast
Badkamer 2 met douchecel, wastafel, 3e toilet en dakvenster.

BIJZONDERHEDEN
Sfeervolle woonboerderij met een trendy en modern afwerkingsniveau
Verrassend veel inhoud en ruimte met ca. 229m2 woonoppervlak
Authentieke trekbel in de hal/entree
Royale living met dubbele terrasdeuren
Vloerverwarming in living, keuken, masterbedroom en badkamer BG
In totaal 4 volwaardige slaapkamers en een opkamer (werk/studiekamer)
Maar liefst 3 (zwevende) toiletten en 2 badkamers
Zowel badkamer 1 als het gastentoilet zijn afgewerkt met exclusief beton ciré
Veel praktische opbergmogelijkheden, zowel in de woning als in de bijgebouwen
CV-ketel: Nefit Topline HR-combi CW6, geplaatst 2009
Uitgebreide groepenkast met stoppen, automaten en aardlekschakelaars
Glasvezelaansluiting t.b.v. TV en snel internet aanwezig
Zinken goten en hemelwaterafvoeren (zowel woning als bijgebouw)
Asbest in het dakbeschot van de woning
Heerlijke buitenruimte met veel zonuren en vrijheid
Zonwering bij het terras op het zuid/westen
Comfortabele oprit waar je naast elkaar kunt parkeren
Dubbele garage met mogelijkheden voor vele doeleinden
Gelegen aan een rustige, autoluwe straat aan de rand van het dorp
Veel voorzieningen zoals winkels en scholen binnen handbereik
Landerijen en uiterwaarden op steenworp afstand gelegen.