VALBURGTielsestraat 40

VALBURG
Tielsestraat 40

Royaal uitgebouwde 2-ONDER-1-KAPWONING met grote GARAGE en een bijzonder DIEPE ACHTERTUIN. De woning heeft een verrassend ruime indeling met onder meer een speelse en gezellige woonkamer, een royale open keuken v.v. inbouwapparatuur, een praktische bijkeuken, 4 volwaardige slaapkamers op de verdieping alsmede een gemoderniseerde badkamer v.v. inloopdouche en 2e toilet. Een vlizoluik geeft toegang tot de goed begaanbare zolder. Er zijn diverse extra’s waaronder hardhouten kozijnen, grotendeels v.v. isolatieglas, de spouwmuur is nageïsoleerd en er is eind 2021 een nieuwe CV-ketel geplaatst. De voorzijde van de woning is v.v. zonwering (screens, deels elektrisch bedienbaar).

Deze ideale gezinswoning staat op een aantrekkelijk perceel van maar liefst 348m2 groot. Hierdoor is de achtertuin meer dan 26 (!) meter diep en ca. 8 meter breed. De tuin is aangelegd met een heerlijk zonneterras, een verzorgd grasveld en achterin een opvallend groot tuinhuis van 15m2 groot. Aan de voorzijde is de oprit ca. 12 meter diep waardoor je 2 auto’s op eigen terrein kunt parkeren.

Quote van de makelaar: “In alles is dit géén standaard 2-kapper meer te noemen. Kijk alleen al hoe rigoureus dit huis is uitgebouwd en hoeveel extra leefruimte het heeft opgeleverd. En ook de garage is langer dan gemiddeld. En waar vind je nog een gezinswoning in dit prijssegment waarbij de achtertuin meer dan 26 meter diep is? Kortom, zoek je iets bijzonders, dan mag je deze woning zeker niet missen”.

UITGEBOUWD
Van oorsprong was dit helemaal niet zo’n grote woning, maar doordat de woning aan de achterzijde over de volle breedte én over 2 woonlagen is uitgebouwd, telt het maar liefst ca. 115m2 woonoppervlak. Door de aanbouw is de woonkamer aanzienlijk vergroot en is de keuken verplaatst naar de aanbouw. Het resultaat is een royale, open keuken met een directe aansluiting op de bijkeuken. Door de aanbouw is de voormalige, vrijstaande schuur aan de woning ‘gekoppeld’ waardoor er een praktische bijkeuken is ontstaan. Hier is tevens het (zwevend) toilet te vinden die vanuit de hal aan de voorzijde naar de bijkeuken is verplaatst. Hierdoor is de hal/entree aanzienlijk vergroot en is er nieuwe spiltrap naar de 1e verdieping geplaatst.

Op de verdieping is de overloop verlengd naar achteren waardoor de 3e slaapkamer is vergroot én er een royale 4e slaapkamer is gecreëerd. Al met al is er een veel completere woning ontstaan die voor elk gezin met 3 kinderen interessant kan zijn.

SPEELSE WOONKAMER
Zoals al eerder verteld is de woonkamer door de aanbouw aanzienlijk vergroot (T-indeling). Met meer dan 40m2 is de woonkamer zelfs groter dan de gemiddelde woonkamer in dit segment. En het leuke is: je kunt verschillende zithoeken creëren. Waar oorspronkelijk de keuken stond, kun je nu een studie- of werkhoek inrichten. Aan de voorzijde kun je met gemak een grote hoekbank kwijt terwijl er aan de achterzijde (bij de keuken) ruimte is voor een lange eettafel. En voor velen niet onbelangrijk. In de jaren ’60 bouwde men nog met hoge plafonds (2,63m hoog) wat het ruimtelijke gevoel versterkt. Daarbij zorgen ook de grote ramen, onder meer in de zijgevel, voor een prettige lichtinval. En mocht je altijd al een houtkachel willen hebben? Er is een rookkanaal aanwezig. Indien je het rookkanaal wil gaan gebruiken, adviseren we altijd een inspectie of dat het rookkanaal bruikbaar is.

INBOUWKEUKEN
Door de aanbouw is er flink meer ruimte voor een nieuwe keuken gecreëerd. Het keukenblok is 3,5 meter lang en tegelijkertijd in een hoekopstelling geplaatst. Door het open karakter naar de woonkamer is er veel bewegingsruimte. De inbouwapparatuur bestaat uit een 4-pits gaskookplaat, een afzuiger, een koelkast en een combi-oven/magnetron. In het plafond zijn inbouwspots aangebracht.

BIJKEUKEN
Wie wil er nu niet een woning met een bijkeuken? En het is niet zomaar een bijkeuken. Het betreft de voormalige schuur die van zichzelf al groot was. Er is dan ook dankbaar gebruik gemaakt van de ruimte door er onder meer de witgoedaansluitingen te maken. Naast de wasmachine- en wasdrogeropstelling kun je er ook een vaatwasser en/of een vriezer kwijt. Praktisch is de aanwezige gootsteen waardoor je er, na het tuinieren, even snel de handen kunt wassen. In november 2021 is hier de CV-ketel vervangen door een nieuwe, energiezuinigere ketel. Vanuit de bijkeuken is er direct toegang tot het buitenterras.

1e VERDIEPING
Zoals al eerder verteld is niet alleen de begane grond uitgebouwd, maar ook de 1e verdieping. Van oorsprong bestond deze woonlaag uit 3 niet al te grote slaapkamers en een kleine badkamer. De huidige indeling biedt ruimte aan maar liefst 4 volwaardige slaapkamers (resp. 12m2, 10m2, 9m2 en 8m2 groot) en een vergrote badkamer. Er zit dus geen kleine kamer meer tussen. De grootste aan de achterzijde (12m2) zal in veel gevallen ‘automatisch’ de ouderslaapkamer zijn. Dit is de koele zijde van het huis en biedt vrij uitzicht over de achtertuin. De slaapkamer aan de voorzijde heeft een groot wasmeubel wat ideaal kan zijn voor een tienerdochter of om een hobby uit te oefenen.

BADKAMER
De badkamer heeft een moderne uitstraling, mede door de neutrale zwart/witte betegeling en het trendy sanitair zoals de drainafvoer van de inloopdouche, het wasmeubel en het 2e zwevend wandcloset. Boven het wasmeubel is een planchet (glazen schap) en een spiegel v.v. verlichting geplaatst. In de lade onder de wastafel kun je veel toiletspullen kwijt. Een handdoekradiator maakt de badkamer compleet. En niet te vergeten het uitzetraam die voor een prettige lichtinval zorgt. Bovendien kun je middels het raam op natuurlijke wijze ventileren.

ZOLDER
Middels een vlizotrap op de overloop is de zolder bereikbaar. Deze zolderetage heeft een nokhoogte van 1,5 meter waardoor je er gebukt zou kunnen lopen. De gehele zolder is bevloerd waardoor je deze in zijn geheel kunt gebruiken als opbergruimte voor bijvoorbeeld vakantiespullen en de kerstballen. Je hoeft hier in ieder geval niet bang te zijn dat je je spullen niet kwijt kunt.

26 METER DIEPE ACHTERTUIN
Ben je een tuinliefhebber, dan zal je deze achtertuin zeker aanspreken. Met een diepte van meer dan 26 meter is de tuin uitzonderlijk diep en met een breedte van 8 meter is de tuin mooi in balans. De tuin heeft een verzorgde uitstraling en is overzichtelijk aangelegd. Vooraan bij de achtergevel een heerlijk en zonnig terras waar je met gemak een uitgebreide tuinset kwijt kunt. Vervolgens loopt het terras over in een grasgazon met voetpad naar achteren. Achterin de tuin staat een groot tuinhuis van ca. 15m2 groot waar je veel tuingereedschap kunt opbergen. Naast het tuinhuis is een 2e terras aangelegd waar je ook de gehele dag in de zon kunt zitten. En doordat de achtergelegen woningen relatief laag zijn gebouwd, geniet je toch van veel vrijheid. Alleen voor deze tuin zou je al een bezichtiging willen plannen…

GARAGE & OPRIT
Naast de woning is een stenen garage aangebouwd. Deze garage maakt de woning helemaal compleet aangezien je hierdoor ook een goede ruimte hebt voor het stallen van fietsen en/of eventueel een motor. De garage is bovendien langer dan gemiddeld (7m lang) en heeft voorzieningen als een radiator (centrale verwarming) en elektra-aansluiting. Een klusser zal hier ook meteen volop mogelijkheden zien. Dubbele deuren geven toegang tot de oprit (deuren hebben onderhoud nodig) en aan de achterzijde is er een loopdeur naar de achtertuin aanwezig. Een raam zorgt voor enige daglichttoetreding.

Vóór de garage is een diepe oprit gelegen. Deze oprit is niet bijzonder breed, maar je kunt er toch 2 auto’s achter elkaar parkeren. Hoe fijn is het dat je altijd een plekje pal voor de deur op eigen terrein hebt?

VALBURG
Zoek je een thuisbasis met een vriendelijk en dorps karakter, maar niet al te ver van alle voorzieningen die een grote plaats als Elst en steden als Arnhem en Nijmegen te bieden hebben? Dan is Valburg de ideale plaats om te wonen. Valburg is een karaktervol en rustig dorp waarbij de kerken in het centrum en de eeuwenoude korenmolen (ca. 1750) aan de rand van het dorp markante bouwwerken zijn. In Valburg vinden we verder een basisschool, een kinderopvang, een café, een restaurant en een nieuw multifunctioneel centrum (MFC).

Binnen 7 minuten ben je in het naburige dorp Elst waar je werkelijk alle winkel- en openbaar vervoer voorzieningen binnen handbereik hebt. Steden als Arnhem en Nijmegen liggen op 15 tot 20 autominuten rijden, maar zijn ook te bereiken met een bus- en treinverbinding (via Elst).

INDELING
Begane grond:
Hal/entree met meterkast, garderobe en splitrap
Doorzon woonkamer met zijgevelraam
Werk/studiehoek (voorheen keuken)
Open keuken in hoekopstelling en v.v. inbouwapparatuur
Bijkeuken met toilet, witgoedaansluitingen, gootsteen, CV-ketelopstelling en tuindeur.

1e Verdieping:
Overloop met vlizoluik naar 2e verdieping (opbergzolder)
Slaapkamer 1 met wasmeubel (voorzijde)
Slaapkamer 2
Slaapkamer 3 met nieuw dakvenster
Slaapkamer 4 (ouderslaapkamer)
Badkamer met inloopdouche, 2e toilet en wastafelmeubel.

PLUSPUNTEN VOOR DE KOPER
Complete gezinswoning met ca. 115m2 woonoppervlak
Woning is royaal uitgebouwd, zowel op de begane grond als op de 1e verdieping
Ruime woonkamer
Open keuken v.v. inbouwapparatuur
Praktische bijkeuken
Zwevend toilet (ook op de badkamer)
Meterkast: 8 groepen (stoppen) en 2 aardlekschakelaars
Glasvezel-aansluiting voor TV en snel internet
CV-ketel: Nefit Trendline HRC, geplaatst november 2021
Spouwmuren zijn nageïsoleerd
Grotendeels v.v. isolatieglas
Screens aan de voorgevel (woonkamer elektrisch bedienbaar)
Energielabel D
Nieuw Velux dakvenster (met verduisteringsscherm) op één van de slaapkamers
Handige opbergzolder met veel ruimte
Aantrekkelijke garage met voorzieningen
Bijzonder diepe achtertuin met veel zonuren en relatief veel privacy
Groot tuinhuis t.b.v. tuingereedschap en tuinmeubelen
Oprit met plaats voor 2 auto’s op eigen terrein.

TIP:
Kijk ook eens naar de aanvullende producten op Funda die wij standaard bij al onze woningen koppelen:
– Professionele woonvideo
– Virtuele tour door de woning
– Interactieve plattegronden met tuinindeling.

Deze informatie is door ons zorgvuldig samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. NVM Consumentenvoorwaarden zijn van toepassing.