VALBURGTielsestraat 15

VALBURG
Tielsestraat 15

Zeer verrassend, stijlvol gemoderniseerd en uitgebouwd, VRIJSTAAND WOONHUIS (1920), bestaande uit 2 woonlagen, een kelder en een zolder. De woning is hoogwaardig en luxe afgewerkt met o.a. een complete inbouwkeuken, een prettige, vergrote leefruimte met veel lichtinval en dubbel tuindeuren naar 2 terrassen, vloerverwarming (ook in bijgebouw), een praktische bijkeuken, op de verdieping 2 volwaardige slaapkamers, meerdere dakkapellen, een wasruimte, een complete badkamer en een balkon.

Dit karaktervolle woonhuis staat op een royaal perceel van 878m2 (!) groot en heeft meerdere aantrekkelijke bijgebouwen. Naast de woning staat een vrijstaande, stenen garage met zolder welke aan de achterzijde 4,5m is verlengd. Het voorste deel is in gebruik als kantoor/werkkamer aan huis. Het achterste gedeelte betreft een hobbyruimte. Aan de andere zijde van het perceel staan 2 tuinhuizen en een riante, multifunctionele carport met plaats voor meerdere auto’s en/of een caravan/camper. Aan beide kanten van het opvallend brede perceel is een oprit gelegen. De achtertuin heeft een vrije en zonnige ligging met achter de woning 100% privacy.

Quote van de makelaar: “Een parel in het segment! Dit unieke huis is dermate stijlvol en hoogwaardig verbouwd en geïsoleerd dat het we het bijna nieuwbouwkwaliteit in een karakteristiek jasje kunnen noemen. Er is werkelijk nergens op bezuinigd waardoor je hier in een gespreid bedje terecht komt. Het huis, bijgebouwen en tuin is alleen op waarde te schatten door het te beleven”.

RENOVATIE
In 2010 is deze woning van top tot teen gemoderniseerd. Voordat men hieraan begon, is er eerst goed nagedacht over de mogelijkheden en is elk detail tot in de puntjes uitgedacht. Je kunt de verbouwing immers maar één keer goed doen. Voor een overzicht hebben we de belangrijkste, constructieve verbeteringen op een rijtje gezet:

– Betonvloer (B.G.) met isolatie en vloerverwarming
– Elektra inclusief alle bedrading, wandcontactdozen en schakelmateriaal
– Meterkast met o.a. 12 groepen, 3 aardlekschakelaars en krachtgroep (zomer 2021 verder geoptimaliseerd)
– Centrale verwarmingssysteem waaronder leidingen en vloerverwarming
– Waterleidingen, afvoeren en riolering vervangen
– Geïsoleerd dak met originele, keramische dakpannen
– Hardhouten kozijnen met draai/kiepfunctie en ventilatieroosters
– Dakkapellen geplaatst (3x)
– Hoog Rendement isolatieglas (HR++)
– Zinken dakgoten en hemelwaterafvoeren.

Moderniseringen in afwerking:

– Plavuizen vloer op de begane grond
– Gipsplafonds op de 1e verdieping
– De gehele woning is strak gestuct
– Laminaatvloeren op de verdiepingen
– Architraven (deurstijlen) in de stijl van de woning
– Hang- en sluitwerk in authentieke stijl vervangen en geoptimaliseerd
– RVS inbouwspots (LED-verlichting), deels v.v. touchdimmers
– Stijlvolle traploper incl. messing vernikkelde roedes.

Verbeteringen in comfort en luxe:

– Keuken v.v. alle wenselijke inbouwapparatuur (maatwerk)
– Extra close-in-boiler in keuken
– Zwevend gastentoilet met fonteintje, betegeld in de stijl van de woning
– Badkamer met modern sanitair en o.a. vloerverwarming
– Lichtschakelaars en schakelingen optimaal uitgedacht
– Mechanische ventilatie
– Screens diverse ramen, elektrisch bedienbaar
– Horren (Luxaflex) in de draai/kiepramen
– Glasvezel-aansluiting t.b.v. snel internet
– Extra keukenblok in bijkeuken incl. spoelbak en mengkraan
– Separate elektragroepen voor wasmachine- en wasdroger in wasruimte.

Doordat de gehele woning grondig en degelijk is verbouwd, is er een zeer degelijke woning ontstaan die vergelijkbaar is met de bouwnormen anno 2021.

AUTHENTIEK
Ondanks dat de woning circa 11 jaar geleden exclusief is verbouwd, blijft het ook een woning uit 1920. Tijdens de verbouwing is hier ook rekening mee gehouden en zijn de authentieke details zowel in de woning als aan de buitenzijde bewaard gebleven. Dit wordt al meteen duidelijk wanneer je naar de voordeur loopt en je wordt verwelkomt door de stijlvolle voordeur en de granito vloer onder het overdekte portaal. Eénmaal binnen kom je in de hal de originele paneeldeuren tegen welke zijn v.v. authentiek deurbeslag. De deurstijlen bestaan uit sierlijke architraven met onderin bijbehorende neuten. Een prachtige loper (op maat) met roedes kleedt te trapopgang welke eindigt met een balustrade met gietijzeren spijlen. Het plafond van het plafond ligt op maar liefst 2,7 meter hoogte (hoger dan het bouwbesluit) wat voor een ruimtelijk gevoel zorgt.

Schitterende details aan de buitenzijde zijn onder meer de gekleurde steenaccenten in de gevels in combinatie met de stijlvolle knipvoeg. Opvallend is de goothoogte van de kapconstructie die veel hoger ligt dan gemiddeld. Hierdoor heb je relatief weinig ruimteverlies van schuine dakvlakken op de 1e verdieping. De keramische dakpannen op de piramidevormige kap ontbreken uiteraard niet. De erker in de voorgevel alsmede het overdekte portaal aan de zijkant van de woning geven het huis een speels karakter. Hou je van sfeer en authentieke details, dan nodigen wij je van harte uit om dit huis te beleven.

WOONKAMER MET SERRE
Door de aanbouw van de serre, is de woonkamer speelser, ruimer en lichter geworden. Met aan 3 zijden ramen en aan 2 zijden openslaande terrasdeuren, is de woonkamer tuingericht. Daar komt het ruimtelijke gevoel van het plafond bij. Een groot pluspunt is de betonvloer welke is voorzien van comfortabele vloerverwarming en plavuizen. Alleen in de keuken is er (voor de zekerheid) een radiator te vinden, maar die wordt nooit gebruikt. De elektra van contactdozen is geoptimaliseerd waarbij meerdere contactdozen van een schakeldraad is voorzien zodat je eventueel losse lampen met de lichtschakelaar aan de muur kunt bedienen. Ook is er een voorbereiding getroffen voor een eventuele gashaard in de woonkamer.

INBOUWKEUKEN
De keuken grenst aan de woonkamer, heeft daardoor een open karakter, maar is zo opgesteld dat je niet vanaf de bank op het aanrecht kijkt. Het werkblad is in graniet uitgevoerd wat de keuken een luxe uitstraling geeft. De inbouwapparatuur bestaat uit een grote oven, een separate magnetron, een vaatwasser, een 4-pits gaskookplaat en een afzuigschouw. Een close-in-boiler zorgt voor direct warm water. Het betreft een maatwerk keuken (door meubelmaker ontworpen) waardoor de kastruimte optimaal is. Onder het aanrecht vind je geen 3 maar 4 lades boven elkaar (iets hoger blad dan gemiddeld) en is de bovenkast voorzien van een liftdeur.

BIJKEUKEN & KELDER
Via de hal is zowel de bijkeuken als de kelder bereikbaar. De bijkeuken is niet zomaar een ruimte waar je even de schoenen uit trekt, aangezien het veel meer te bieden heeft. Er is een soort van 2e keukenblokje met gootsteen geïnstalleerd. Twee grote maatwerkkasten zorgen voor flink wat garderobe opbergmogelijkheden. Een tuindeur zorgt voor een directe toegang tot de achtertuin en het bijgebouw (kantoor en hobbyruimte).

Vanuit de oorsprong heeft de woning al een kelder. Deze kelder heeft stahoogte (1,7m hoog) en is een ideale ruimte voor het bewaren van een fles wijn en overige levensmiddelen. Het is een droge kelder die bovendien op de vloer is betegeld. Een raampje zorgt voor de ideale ventilatiemogelijkheid. Hier kun je ook goed zien dat de riolering is vervangen (zowel binnen als buiten).

1e VERDIEPING
Eénmaal boven word je verrast door de ruimte op de overloop. Door de dakkapel (met zonsondergang) is de overloop niet alleen groter geworden, maar ook veel lichter. Op de overloop ligt een V-groef laminaatvloer die we ook in de slaapkamers terugzien. En net als in de hal kom je ook hier paneeldeuren tegen.

Op de verdieping zijn 2 volwaardige slaapkamers gelegen van respectievelijk 15m2 en 13m2 groot. Dit is gemeten vanaf 1,5 meter hoogte waardoor de slaapkamers in werkelijkheid nog groter zijn. Beide slaapkamers hebben een dakkapel, welke voorzien zijn van draai/kiepramen en horren. De ramen aan de zonzijde hebben een elektrisch bedienbare screen (strak weggewerkt in een koof). De dakkapel aan de achterzijde geeft zelfs een panoramisch uitzicht tot aan Nijmegen. De andere slaapkamer heeft een eigen wasmeubel met spiegelkast (eenduidig met de badkamer) en toegang tot het balkon boven de serre-aanbouw.

Erg handig is de aparte wasruimte. Op deze kamer kun je de wasmachine en wasdroger kwijt. De plavuizen vloer is dan ook vanuit praktisch oogpunt gedaan. Dat de dakkapel vanuit de naastgelegen slaapkamer doorloopt tot in deze ruimte is eveneens een groot pluspunt.

BADKAMER
De laatste deur op de overloop is van de badkamer. Dit betrof voorheen een slaapkamer, maar zoals we vaak zien bij vooroorlogse woningen, is er een slaapkamer opgeofferd voor een badkamer. Hierdoor is de badkamer wel lekker ruim opgezet en compleet met alle wenselijke voorzieningen. Daarbij moet je denken aan een hoek/ligbad, een inloopdouche met drainafvoer, een breed wastafelmeubel met spiegelkast en LED-verlichting en een 2e zwevend wandcloset. De ruimte is fris en neutraal betegeld en is dan ook optimaal te ventileren middels het draai/kiepraam van de dakkapel of via de mechanische ventilatie. Koude voeten hoef je hier niet te krijgen aangezien er vloerverwarming aanwezig is. Handdoeken hang je te drogen aan de designradiator.

ZOLDER
Via een vlizotrap op de overloop is de zolder bereikbaar. Dit is nog een verrassende ruimte met goede stahoogte in de nok (ca. 3 meter hoog). Ondanks dat het een zolder is, is ook hier aandacht besteed aan een degelijk afwerkingsniveau. Op de vloer ligt laminaat en het geïsoleerde dak is afgewerkt met rabatdelen. Dit is ook de plek waar de CV-ketel en de MV-unit is geïnstalleerd. Verder kun je hier veel (seizoen)spullen opbergen.

KANTOOR & HOBBYRUIMTE
Schuin naast de woning staat een vrijstaande, stenen garage met pannengedekt zadeldak. Vandaag de dag wordt een garage niet vaak meer gebruikt als stalling voor een auto. Bovendien is er aan de andere zijde van het perceel een riante carport met meerdere, overdekte parkeermogelijkheden aanwezig.
Deze opvallend brede garage (5,1m bij 6,2) is dan ook in gebruik als kantoorruimte. De ruimte van binnen is verrassend groot en biedt plaats aan meerdere werkplekken. Het is dan ook een comfortabele ruimte met o.a. een plavuizenvloer met vloerverwarming (en eigen thermostaat), isolatieglas en een eenvoudig geïsoleerde kapconstructie. Via een steektrap in de kast is de zolderetage te bereiken. Deze zolder heeft stahoogte met een nokhoogte van 2,2 meter. Bovendien kunnen 2 tot 3 auto’s vóór het bijgebouw comfortabel parkeren. Werken of een praktijk aan huis is hier wel heel erg aantrekkelijk!

De voormalige garage is aan de achterzijde met 4,5 meter verlengd en is daardoor bijna 2 keer zo groot geworden (5,1m bij 4,5m). Je zou deze ruimte kunnen gebruiken als stallingsruimte voor fietsen en/of een motor aangezien het goed toegankelijk is vanwege de dubbele deuren. Maar heb je een hobby of houd je van klussen, dan is het ook een ideale ruimte. En ook deze ruimte heeft een eigen trapopgang naar de zolder met stahoogte. Kortom, het bijgebouw biedt heel veel ruimte en mogelijkheden.

BUITENLEVEN
Na de grootschalige renovatie en modernisering is in 2016 de tuin opnieuw ontworpen en aangelegd. Doordat het perceel in de breedte is gesitueerd, ligt de meeste tuin aan de zijkant van de woning. Door de groene erfafscheiding aan de straatzijde, geniet je hier de gewenste vrijheid. Overigens loopt de tuin door aan de achterzijde van de woning waar je 100% privacy geniet. Dit terras ligt bovendien gunstig op de zon waardoor je er de gehele dag zonuren hebt.

De tuin heeft een groen karakter met mooie grassen, planten en (fruit)bomen. Met name de sierlijke, kegelvormige Metasquioa springt meteen in het oog. De groene erfafscheiding aan de achterzijde is bewust lager gehouden omdat je hier ver van je af kijkt. Dit zorgt voor een open karakter wat het vrije gevoel verder versterkt.
De tuin staat deels in het teken van het houden van kippen. Om die reden zijn delen van de tuin afgerasterd als kippenren. Ook de 2 tuinhuizen maken hier onderdeel van uit. Overigens gaan de kippenrennen (afrastering) en het ‘inventaris’ van de tuinhuizen met de verkopers mee. Ben je een tuinliefhebber en/of zoek je een woning met tuin waar ruimte is voor verschillende speeltoestellen voor kinderen? Dan zal je deze tuin zeker aanspreken.

MULTIFUNCTIONELE CARPORT
Een bijzonder aspect van deze toch al unieke woning is het grote bijgebouw aan de linkerzijde van het perceel. Via een aparte en volledig af te sluiten oprit (vanuit de woning gezien, achter het elektriciteitshuisje) bereik je de carport c.q. open schuur met een plat dakoppervlak van ca. 84m2 (!) groot. Dit is dus niet zomaar een bijgebouw en biedt behoorlijk wat mogelijkheden voor de klusser, ZZP’er en de vakantieliefhebber die er graag met de caravan of camper op uit trekt. Je kunt hier namelijk meerdere auto’s overdekt parkeren. Vanwege het hoge dak kan er zelfs een hoge bus, camper of caravan gestald worden. In 2019 is dit bijgebouw nog v.v. geïsoleerde dakplaten incl. nieuwe dakgoot. In 2020 is de buitenzijde bekleed met Douglas potdekselplanken. Verder is de ruimte voorzien van een 20” zeecontainer (opslagruimte), elektriciteit, LED-TL verlichting en een gootsteen met buitenkraan.

VALBURG
Zoek je een thuisbasis met een vriendelijk en dorps karakter, maar niet al te ver van alle voorzieningen die een grote plaats als Elst en steden als Arnhem en Nijmegen te bieden hebben? Dan is Valburg de ideale plaats om te wonen. Valburg is een karaktervol en rustig dorp waarbij de kerken in het centrum en de eeuwenoude korenmolen (ca. 1750) aan de rand van het dorp markante bouwwerken zijn. In Valburg vinden we verder o.a. een supermarkt (om de hoek gelegen), een basisschool, kinderopvang, café, restaurant en een nieuw multifunctioneel centrum (MFC).

Binnen 7 minuten ben je in het naburige dorp Elst waar je werkelijk alle winkel- en openbaar vervoer voorzieningen binnen handbereik hebt. Steden als Arnhem en Nijmegen liggen op 15 tot 20 autominuten rijden, maar zijn ook te bereiken met een bus- en treinverbinding (via Elst).

INDELING
Zie interactieve plattegronden voor een compleet overzicht van de indeling van de woning en bijgebouwen.

TIP:
Kijk ook eens naar de aanvullende producten op Funda die wij standaard bij al onze woningen koppelen:
– Professionele woonvideo
– Virtuele tour door de woning
– Interactieve plattegronden met tuinindeling.

Deze informatie is door ons zorgvuldig samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. NVM Consumentenvoorwaarden zijn van toepassing.