Begin november stond er een artikel in de krant met de kop ‘Makelaars creëren een biedoorlog’. Deze kop triggerde mij om het artikel eens aandachtig door te lezen. Als makelaarskantoor hebben wij immers elke dag te maken met een overspannen woningmarkt waarbij er veelvuldig sprake is van een biedingsprocedure op basis van een inschrijving.
De kop van het krantenartikel doet insinueren dat het de schuld van makelaars is dat kopers fors moeten overbieden om überhaupt kans te maken op gunning. Om gelijk maar met de deur in huis te vallen: daar ben ik het dus helemaal niet mee eens! Het is natuurlijk gemakkelijk om te zeggen dat makelaars woningen bewust laag in de markt prijzen om op die manier een ‘biedoorlog’ te creëren. Je zou echter ook kunnen zeggen dat we hier min of meer toe gedwongen worden. Er is immers een groot huizentekort terwijl er veel vraag is. Dat geldt met name voor het starters- en middensegment. Het echte probleem is dat er in pakweg de laatste 10 jaar te weinig woningen zijn bijgebouwd. De woningmarkt kan niet meer voldoen aan de grote vraag om te wonen. Dat geldt zowel in het koop- als huursegment.
Een doorstromer heeft vaak zelf al een woning (voor de hoofdprijs) gekocht voordat men de eigen woning te koop zet. Juist dan is een verkoper gebaat bij snel duidelijkheid en zekerheid omtrent de verkoop van de eigen woning. Als verkoper wil je niet het risico lopen dat je zelf de slag mist en de verkoop (onnodig) lang duurt. Hoe overspannen de woningmarkt ook is, iedere verkoper krijgt maar één kans om het momentum te pakken. Iedere woningzoeker weet dat wanneer een woning niet binnen de eerste weken wordt verkocht er onderhandelingskansen komen met als resultaat een lagere opbrengst voor de verkoper.
Geen enkele verkoper wil zichzelf tekort doen. De prijsstelling van de woning is dan ook altijd een belangrijk besluit in het verkoopproces. Je krijgt immers maar één kans om het gelijk goed te doen. Geen enkele verkoper zit te wachten op een prijsverlaging. Juist daarom is het belangrijk dat je advies inwint van een makelaar die weet wat er in de markt speelt. Die heeft er gevoel bij en weet wat wel én niet verkoopt.
Onze ervaring is dat wanneer je de woning gelijk voor de (hogere) marktwaarde te koop zet, er beduidend minder animo voor de woning bestaat. Dit klinkt logisch, maar het strookt niet met de grote vraag en de schaarste in de markt. Het is met name een psychologisch aspect waarbij woningzoekers veel terughoudender zijn bij het inplannen van een bezichtigingsafspraak wanneer een woning op de verwachte marktwaarde wordt geprijsd. Men gaat er namelijk op voorhand al van uit dat er fors overboden moet worden om kans te maken. Onderbieden naar wat men de woning zelf waard vindt, is er niet meer bij. Wanneer een woning al direct tegen ‘het plafond’ wordt geprijsd, vinden woningzoekers het met de prijs te gortig worden en laten ze de woning (voorlopig) aan zich voorbij gaan. Je merkt als makelaar dat er dan meteen een andere dynamiek ontstaat die in het nadeel van de verkoper kan werken. En als verkopend makelaar wil je de opdrachtgever toch zo goed mogelijk adviseren om de beste deal te maken…?
Dat een makelaar in eigen belang een woning bewust laag in de markt zet, klinkt voor ons tegenstrijdig. Als kantoor creëer je namelijk veel meer werk doordat er dan ook veel meer bezichtigingen zijn. Soms plannen we wel 20 tot 25 bezichtigingen voor een woning. Het idee dat een makelaar bij een lage vraagprijs dan ook snel klaar is met de verkoop, telt voor ons dus niet. Het verkoopproces wordt bij een scherpere vraagprijs namelijk veel intensiever waarbij er ook veel meer druk op de agenda komt te liggen. Kortom, ons inziens is de strategie bepalend voor het uiteindelijke verkoopresultaat waarbij we juist in het belang van onze klanten willen adviseren!
Wij zijn ons ervan bewust dat een biedingsprocedure op basis van een inschrijving geen leuke manier is om te bieden op een woning. Er is sprake van (veel) concurrentie en dan voelt het vaak als een loterij. Iedere kandidaat-koper vraagt zich af welk bedrag voldoende zal zijn om het beste bod te hebben, terwijl ook niemand teveel wil betalen voor een huis. Misschien ben je wel verliefd geworden op dat ene bijzondere huis, maar hoe kun je de verkopende partij zover krijgen dat zij voor jou kiest? Bieden zonder voorbehouden, een uitgebreide, persoonlijke brief voor de verkoper schrijven, soms met een uitgebreide fotoreportage, we zien het allemaal voorbij komen. Eén van onze slogans luidt niet voor niets: ‘Wij verkopen huizen én emotie’.
Wanneer er sprake is van meerdere kandidaten voor een woning, dan is een inschrijvingsprocedure ons inziens de enige manier om alle kandidaten gelijke kansen te bieden. In dat opzicht zijn wij dan ook erg content met het online biedlogboek dat per 1 januari 2023 verplicht is gesteld. Bij woningzoekers is het biedlogboek beter bekend als Move.nl. Alle biedingen op een woning worden anoniem in Move geregistreerd. Verkopers kunnen vervolgens achter de schermen mee kijken wat er gebeurd. Daarnaast kunnen alle betrokken bieders naderhand het biedlogboek bij de makelaar opvragen wanneer een woning definitief verkocht is. Op die manier kunnen alle bieders inzage krijgen in de biedingen die zijn uitgebracht. Je zult misschien denken ‘dat is toch mosterd na de maaltijd?’ Dat klopt, maar op deze manier kunnen woningzoekers, die al vaker achter het netje hebben gevist, toch een stukje marktgevoel krijgen en daar wellicht hun voordeel mee doen bij een volgende biedingsprocedure.
Het realistisch en strategisch prijzen van woningen betekent doorgaans een bovengemiddeld aantal bezichtigingen. Dat moet je als kantoor wel kunnen ‘handelen’. Wanneer een woning wordt aangemeld op Funda, willen wij ook binnen enkele dagen kijkers kunnen inplannen. Niet alleen in het belang van de verkoper, maar ook om het enthousiasme van de kijkers vast te kunnen houden. Het is dan belangrijk dat je als kantoor voldoende capaciteit en ruimte in de agenda hebt. Om onze dienstverlening te optimaliseren, heb ik geïnvesteerd in een uitgebalanceerd team met een ervaren binnendienst en meerdere, gecertificeerde en ervaren makelaars. Op die manier kunnen wij veel aandacht aan onze klanten én aan potentiële kopers besteden en snel schakelen in het verkoop- en aankoopproces.
Verkopers kiezen nog wel eens voor een ander kantoor vanwege het kostenaspect. Wij staan voor een kwalitatief, hoogwaardige dienstverlening waarbij het belang van de klant centraal staat. Iemand zij laatst tegen mij: “Een dure makelaar bestaat niet. Een makelaar is immers niet na te rekenen”. De keuze voor het ene of het andere kantoor andere is persoonlijk, het gaat er uiteindelijk om wat je onder de streep (bij de notaris) overhoudt. De verkoopstrategie is daarbij van een veel grotere invloed dan het percentage over de verkoopprijs. Het grote publiek ziet doorgaans alleen de vraagprijs op Funda, maar ziet niet voor welke prijs een woning uiteindelijk is verkocht. Biedingen van € 25.000,- tot € 50.000,- boven de vraagprijs zijn bij ons geen uitzonderingen in de markt. Op deze manier hopen wij onszelf ook weer een stukje terug te kunnen verdienen…
Dat de huidige woningmarkt voor uitdagingen zorgt, maken we dagelijks mee. Remko Stevens Makelaardij bestaat uit een jong team van 5 enthousiastelingen die elke dag weer de klant willen ontzorgen en wel met één doel: een tevreden klant! Het is niet voor niets dat wij elke klant de mogelijkheid bieden om onze dienstverlening te beoordelen via het schrijven van een review. We stellen ons hiermee kwetsbaar op, omdat wij geen grip hebben op de uiteindelijke klantbeoordeling. Wij hebben deze optie op Funda immers voor al onze klanten openstaan. Funda hanteert de policy: óf voor alle klanten, óf voor geen enkele klant. Kiezen we voor het laatste, dan wordt er ook geen enkele beoordeling meer op Funda getoond. Kortom, het houdt ons scherp in het adviseren en ontzorgen van onze klanten.
Met meer dan 19 jaar ervaring in de makelaardij durf ik wel te stellen dat het vak altijd uitdagend en dynamisch is geweest. Tevreden klanten staan altijd voorop, maar we willen het ook graag goed doen voor de tegenpartij. Eerlijkheid duurt het langst. Integriteit is één van de aspecten waar wij voor staan. Mede om die reden hebben wij bewust gekozen voor de grootste makelaarsvereniging van Nederland, de NVM. En daar kom je niet zomaar bij. Een jarenlange studie en het jaarlijks behalen van PE-punten liggen ten grondslag aan het lidmaatschap van de NVM. Wanneer je met ons kantoor een afspraak maakt, mag je ervan uitgaan dat je op professionele wijze wordt geadviseerd, begeleid en ontzorgd.
Overweeg je je woning te verkopen, bijvoorbeeld omdat je iets anders op het oog hebt? Neem dan contact op met ons kantoor voor een gratis waardebepaling en kennismaking. Wij komen dan vrijblijvend bij jou thuis langs voor een woningopname en een onderbouwd verkoopadvies. Dit kan zowel overdag als in de avonduren. Zitten wij binnenkort ook bij jou aan tafel?
Met ondernemende groet,
Remko Stevens
NVM Makelaar & Register Makelaar
